وام ۸۵۰ میلیونی مسکن چند درصد هزینه خرید خانه را پوشش می‌دهد؟

به گزارش نماد اقتصاد، افزایش سقف وام ۸۵۰ میلیونی مسکن، بار دیگر این پرسش را مطرح کرده است که وام مسکن تا چه اندازه می‌تواند قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد. محاسبات نشان می‌دهد این مبلغ در بازار کنونی تهران، بسته به متراژ و قیمت هر مترمربع، تنها حدود ۵ تا ۱۱ درصد هزینه خرید یک آپارتمان را پوشش می‌دهد؛ با این حال، اثرگذاری آن در پروژه‌های نهضت ملی مسکن و شهرهای ارزان‌تر بیشتر خواهد بود.

افزایش سقف وام مسکن به ۸۵۰ میلیون تومان

در بیست‌وچهارمین جلسه شورای‌عالی مسکن، سقف تسهیلات پروژه‌های حمایتی مسکن از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. هدف از این تصمیم، کمک به تکمیل واحدهای نیمه‌تمام، کاهش فشار مالی بر متقاضیان و تسریع در اجرای طرح‌های حمایتی عنوان شده است.

نکته مهم این است که وام ۸۵۰ میلیون تومانی، در اصل برای پروژه‌های حمایتی و نهضت ملی مسکن تصویب شده و نباید آن را با تسهیلات عادی خرید مسکن در بازار آزاد یکسان دانست. با این حال، مقایسه مبلغ این تسهیلات با قیمت خانه در بازار می‌تواند تصویری روشن از قدرت واقعی آن ارائه دهد.

وام ۸۵۰ میلیونی چند متر خانه در تهران می‌خرد؟

گزارش‌های میدانی منتشرشده در بهار ۱۴۰۵، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران را حدود ۱۵۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان برآورد کرده‌اند. به دلیل توقف یا محدودشدن انتشار منظم آمار رسمی معاملات مسکن، این ارقام بیشتر بر پایه بررسی بازار و فایل‌های عرضه‌شده هستند و باید تقریبی تلقی شوند.

با فرض متوسط قیمت ۱۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، وام ۸۵۰ میلیون تومانی معادل قیمت حدود ۵٫۷ مترمربع مسکن خواهد بود:

۸۵۰ میلیون تومان ÷ ۱۵۰ میلیون تومان = ۵٫۷ مترمربع

اگر متوسط قیمت را ۱۷۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، قدرت خرید این وام به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا می‌کند:

۸۵۰ میلیون تومان ÷ ۱۷۰ میلیون تومان = ۵ مترمربع

بنابراین وام ۸۵۰ میلیونی در متوسط بازار تهران، به‌تنهایی حتی هزینه خرید ۶ مترمربع آپارتمان را نیز به‌طور کامل تأمین نمی‌کند.

جدول پوشش وام برای خرید خانه در تهران

این محاسبات نشان می‌دهد که وام ۸۵۰ میلیون تومانی برای خرید یک واحد ۷۵ متری در تهران، تنها حدود ۷ درصد ارزش ملک را پوشش می‌دهد. خریدار چنین خانه‌ای باید بین ۱۰٫۴ تا ۱۱٫۹ میلیارد تومان آورده نقدی داشته باشد.

وام ۸۵۰ میلیونی چند درصد قیمت خانه است؟

در یک جمع‌بندی ساده می‌توان گفت:

• برای آپارتمان ۵۰ متری در تهران: حدود ۱۰ تا ۱۱ درصد
• برای آپارتمان ۷۵ متری در تهران: حدود ۷ درصد
• برای آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران: حدود ۵ تا ۶ درصد
• در شهرها و مناطق ارزان‌تر: بسته به قیمت ملک، احتمالاً بین ۱۵ تا ۳۰ درصد
• در پروژه‌های حمایتی: سهم وام از هزینه ساخت، به‌مراتب بیشتر از سهم آن در قیمت بازار آزاد است

درصد دقیق پوشش وام از فرمول زیر به دست می‌آید:

درصد پوشش وام = مبلغ وام ÷ قیمت کل خانه × ۱۰۰

برای مثال، اگر قیمت یک واحد مسکونی ۵ میلیارد تومان باشد:

۸۵۰ میلیون ÷ ۵ میلیارد × ۱۰۰ = ۱۷ درصد

بنابراین این وام ۱۷ درصد قیمت آن خانه را پوشش می‌دهد.

قدرت وام مسکن در شهرهای ارزان‌تر

اثرگذاری وام ۸۵۰ میلیون تومانی در همه شهرها یکسان نیست. در شهرهای کوچک، شهرهای جدید و مناطق حاشیه‌ای که قیمت هر مترمربع مسکن پایین‌تر است، این وام می‌تواند بخش بیشتری از قیمت خانه را تأمین کند.

برای نمونه، اگر قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری در شهری حدود ۳ میلیارد تومان باشد، وام ۸۵۰ میلیونی نزدیک به ۲۸ درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهد. اگر قیمت همان واحد ۴ میلیارد تومان باشد، سهم وام به حدود ۲۱ درصد کاهش پیدا می‌کند.

این تفاوت نشان می‌دهد که محل خرید، متراژ، عمر بنا و سطح قیمت منطقه، نقش تعیین‌کننده‌ای در قدرت واقعی وام دارند.

سهم وام در هزینه ساخت مسکن ملی

اگر وام را به‌جای قیمت فروش خانه با هزینه ساخت مقایسه کنیم، نتیجه متفاوت خواهد بود. هزینه ابلاغی ساخت ساختمان در سال ۱۴۰۵، متناسب با تعداد طبقات، از حدود ۱۳٫۴ میلیون تومان تا ۱۹٫۵ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام شده است. البته این ارقام معمولاً شامل قیمت زمین، انشعابات، محوطه‌سازی، تورم دوره ساخت و تمام هزینه‌های نهایی پروژه نیستند.

بر مبنای این تعرفه‌ها، وام ۸۵۰ میلیون تومانی می‌تواند هزینه اسمی ساخت حدود ۴۴ تا ۶۳ مترمربع بنا را پوشش دهد. به همین دلیل، کارکرد این وام در پروژه‌های حمایتی به‌مراتب بیشتر از بازار آزاد است؛ زیرا در نهضت ملی مسکن، زمین معمولاً با سازوکارهای حمایتی تأمین می‌شود و بخش عمده منابع صرف ساخت بنا خواهد شد.

با این حال، برخی برآوردهای بازار هزینه واقعی ساخت، انشعابات و خدمات را بالاتر از تعرفه‌های ابلاغی می‌دانند. بنابراین احتمال دارد سهم واقعی تسهیلات از قیمت تمام‌شده پروژه کمتر از محاسبات اسمی باشد.

آیا افزایش ۲۰۰ میلیون تومانی وام کافی است؟

افزایش سقف تسهیلات از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان معادل رشد حدود ۳۰٫۸ درصدی است. این افزایش برای متقاضیانی که در مراحل پایانی ساخت قرار دارند، می‌تواند بخشی از کسری منابع را جبران کند؛ اما اگر هزینه ساخت و قیمت مصالح با سرعت بیشتری افزایش یابد، اثر واقعی آن به‌تدریج کاهش خواهد یافت.

از سوی دیگر، بالا رفتن مبلغ وام الزاماً به معنای افزایش توان خرید خانوار نیست. توان بازپرداخت اقساط، نرخ سود، دوره بازپرداخت، میزان آورده اولیه و هزینه نهایی پروژه نیز باید هم‌زمان بررسی شوند. اگر اقساط از ظرفیت درآمدی خانوار بیشتر باشد، افزایش سقف وام می‌تواند به‌جای حل مشکل، بار بدهی بلندمدت متقاضی را افزایش دهد.

جزئیات قطعی نرخ سود، نحوه محاسبه اقساط و شرایط بازپرداخت وام جدید باید در قرارداد بانک عامل بررسی شود و نمی‌توان شرایط تسهیلات قبلی را بدون مصوبه رسمی به وام ۸۵۰ میلیونی تعمیم داد.

چرا قدرت خرید وام مسکن کاهش یافته است؟

مهم‌ترین دلیل کاهش پوشش وام، فاصله میان رشد قیمت مسکن و افزایش سقف تسهیلات است. قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، خدمات مهندسی، عوارض و هزینه انشعابات طی سال‌های گذشته افزایش یافته‌اند؛ اما سقف وام‌ها متناسب با مجموع این هزینه‌ها رشد نکرده است.

در نتیجه، وامی که زمانی بخش قابل‌توجهی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌داد، امروز در تهران عمدتاً نقش کمک‌هزینه را دارد. کاهش قدرت خرید تسهیلات همچنین باعث شده است خانوارها به واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و مناطق ارزان‌تر روی بیاورند یا خرید خانه را به تعویق بیندازند.

وام ۸۵۰ میلیونی؛ کمک به ساخت یا راه‌حل خرید خانه؟

بررسی ارقام نشان می‌دهد وام ۸۵۰ میلیون تومانی را باید بیش از آنکه یک وام مؤثر برای خرید خانه در بازار آزاد بدانیم، ابزاری برای تأمین مالی پروژه‌های حمایتی ارزیابی کنیم.

این تسهیلات در بازار تهران تنها حدود ۵ تا ۱۱ درصد قیمت یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد. سهم آن برای یک واحد ۷۵ متری با قیمت‌های متوسط پایتخت حدود ۷ درصد است. در مقابل، در شهرهای ارزان‌تر یا پروژه‌هایی که زمین به شکل حمایتی تأمین شده، میزان پوشش می‌تواند به بیش از ۲۰ درصد برسد و در تأمین هزینه ساخت نیز اثر بیشتری داشته باشد.

بنابراین پاسخ به این پرسش که «وام ۸۵۰ میلیونی چند درصد هزینه خرید خانه را پوشش می‌دهد؟» به محل و نوع ملک بستگی دارد؛ اما در تهران، پاسخ کوتاه این است: برای یک واحد متعارف، کمتر از ۱۰ درصد.